Что говорит закон
Правомочия о триаде собственности закреплены статьей 35 Основного закона государства. Этой норме вторит положение статьи 17 ГК РФ, в соответствии с которой гражданские права в равной степени признаются за всеми физическими лицами с их рождения.
Несовершеннолетние лица классифицируются на две категории:
- Малолетние лица до 14 лет. Они считаются недееспособными, поэтому могут приобретать недвижимость в собственность только через своих законных представителей, которыми являются родители, усыновители, опекуны, которые проставляют подпись на соглашениях.
- Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, которые относятся к категории ограниченно дееспособных граждан и могут подписывать соглашения, однако исключительно при наличии согласия законного представителя. Исключение составляют случаи вступления в брак до 16 лет или эмансипации несовершеннолетних, последствиями чего является приобретение полной дееспособности.
Контролирующим органом является опека и попечительство, с которой согласовываются. Таким образом каждый ребенок может стать полноправным собственником квартиры. Какие-либо ограничения на законодательном уровне отсутствуют, что соответствует положению статьи 128 ГК РФ о возможности иметь в собственности любое имущество, которое является легальным.
Причины решения
Родители приходят к выводу о необходимости оформления квартиры на ребенка по разным мотивам, часть из которых нельзя назвать целесообразными. Распространенные ситуации:
- Квартира передается в собственность ребенку с целью обеспечить его будущее и гарантированно предоставить жилую площадь. Преимуществом такого выбора служит уверенность, что независимо от обстоятельств ребенок будет владельцем собственной недвижимости.
- Стремление вывода объекта недвижимости из режима совместной собственности супругов. Это способ предотвратить раздел квартиры при возможном разводе, поскольку делению подлежит только общее имущество.
- Стремление сохранить квартиру. Например, в ситуациях, когда берется крупный займ в банке и есть опасения обращения взыскания на квартиру в будущем при образовании долга.
- Недоверие к родителям или одному из них со стороны бабушек и дедушек, других родственников, которые стремятся обеспечить ребенка.
Несмотря на плюсы и правовые ухищрения каждый из этих мотивов порождает существенную трудность – значительное ограничение права распоряжения имуществом от имени несовершеннолетнего. При намерении продать, обменять или подарить квартиру обязательно потребуется разрешение органа опеки и попечительства, который следит за соблюдением интересов ребенка.
Нюансы сделки
Дети до 18 лет участвуют в сделках с согласия/решения своих законных представителей — родителей (в том числе приемных), опекунов или попечителей. Нюансы зависят от возраста ребенка и ситуации у представителей:
- Ребенку меньше 14 лет.
В данной ситуации участие и присутствие ребенка нигде не требуется. За него все делают законные представители — подписывают договор и заявление о регистрации права в МФЦ/Рег.палате. П. 1 ст. 28 ГК — «За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.»
Оба родителя должны присутствовать на сделке, потому что они имеют равные права и обязанности — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя и она подписывает его + подпись ставит отец в конце договора с формулировкой о своем согласии на сделку. Или наоборот, большой роли не играет. Принести нужно свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример формулировки в договоре — «Гр. РФ Петрова Светлана Игоревна, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 20.05.2000 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына гр. РФ Петрова Дмитрия Александровича 06.12.2018 года рождения, место рождения — г. Москва, свидетельство о рождении: серия IV-АГ N 123456, выдано 09.12.2018 г., именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит мать ребенка, а отец так — «С согласия отца Петрова Александра Викторовича Подпись». - Ребенок от 14 лет.
Ребенок везде присутствует, сам подписывает все документы + подпись ставят его представители. П. 1 ст. 26 ГК — «Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.»
Ребенок и оба родителя должны присутствовать на сделке — п. 1 ст. 61 СК. Например, мать указываем в договоре представителем ребенка/покупателя, затем ребенок и родители подписывают его. Если один из них не может присутствовать, от него потребуется нотариальное согласие на сделку. Оформить можно у любого нотариуса.
Пример — «Гр. РФ Петров Дмитрий Александрович, 06.12.2005 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0202 N 457890, выдан УФМС России по Московской обл. по Зарайскому муниципальному району, дата выдачи 16.12.2019 г., код подразделения 222-333, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д. 6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, действующий с согласия своей матери гр. РФ Петровой Светланы Игоревны, 05.07.1975 года рождения, место рождения — г. Москва, паспорт серии 0303 N 456878, выдан отделением УФМС России по гор. Москве по району Северное Бутово, дата выдачи 10.03.2001 г., код подразделения 222-366, зарегистрированная по адресу: г. Одинцово, ул. Комсомольская д.6 кв. 22, СНИЛС — 152-235-854 15, именуемый в дальнейшем Покупатель.»
В конце договора подпись ставит ребенок, а родители с такой формулировкой — «С согласия матери Петровой Светланы Игоревны Подпись. отца Петрова Александра Викторовича Подпись.»
Запомните — родители не имеют право собственности на купленную ребенку квартиру, хоть и заплатили за нее. П. 4 ст. 60 СК — «Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.»
Если используется мат капитал
В данной ситуации квартира должны быть оформлена по долям на всех членов семьи. Только на детей нельзя — подробнее. Родители затем могут подарить свои доли детям. Никаких налогов не будет.
Если используется ипотека
Например, родители (или один из них) хотят быть заемщиками по договору ипотеки, а ребенок будет единственным собственником в покупаемой квартире. Это не получится сделать. Банк не даст деньги на такую сделку, потому что это ему не выгодно. Ведь если заемщики перестанут платить ипотеку, банку труднее будет реализовать данную квартиру на торгах.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.
Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Каким образом может быть передана недвижимость во владение ребенку
Разобравшись в том, что оформление недвижимости на ребенка, не представляет никакой сложности, теперь нужно перейти к тому, каким образом это можно сделать.
В нашем правовом поле существует множество способов приобрести подобное имущество.
Но в данной ситуации, лучше всего остановить свой выбор на таких способах, которые не влекут за собой определенных правовых последствий.
Для приобретения квадратных метров своему малышу лучше воспользоваться следующими способами:
- Путем приватизации. Под этим действием понимается выкуп у государства или муниципалитета жилья, которое принадлежит им на праве собственности.
- Через дарственную, когда происходит дарение недвижимого имущества своим родственникам.
- Через наследство, то есть родители, или другие родственники пишут специальное завещание о том, что после их смерти дети становятся их наследниками и вступают в право собственности на жилье.
- Путем купли-продажи. Это самая распространенная сделка.
- Каждый способ имеет свои плюсы в конкретных ситуациях, поэтому это нужно рассмотреть более подробно.
Важно знать, что в вышеперечисленных случаях ребенку выдается документ на недвижимость, который, после его регистрации подтверждает право собственности малыша на жилое помещение.
Приватизация
Несмотря на то, что данный способ приобретения недвижимого жилого имущества считается устаревшим, по статистике в нашем государстве еще осталось множество квартир, которые на праве собственности принадлежат муниципалитету, и сдаются проживающим в них лицам по договору найма.
Для того чтобы жилье стало собственностью, его необходимо приватизировать, то есть совершить специальную законодательную процедуру. По общим правилам, такое жилье приватизируется на всех членов семьи, в том числе и на детей в равных долях.
Поэтому ребенок, или дети автоматически становятся собственниками части помещения.
Для того, чтобы все квадратные метры перешли в собственность малыша, родителям достаточно, в процессе приватизации, написать специальные заявления о том, что они отказываются от своих долей в пользу ребенка, и он фактически становится полноправным владельцем квартиры.
Дарение
Переход права собственности от одного владельца к другому может происходить через дарственную.
Для этого владелец квартиры или дома, приходит к нотариусу, и изъявляет желание подарить такой объект ребенку.
Нотариус в свою очередь оформляет специальный бланк, делает отметку в нотариальных учетных бумагах, и выдает документ о том, что у объекта жилой недвижимости стал новый собственник.
При этом нужно не забыть, что новый собственник (ребенок) должен дать согласие на принятие в дар имущества (если ему исполнилось 14 лет), либо это стоит сделать его родителям (если малышу меньше 14 лет).
В отличии от приватизации, такой договор нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре, и только с этого момента сделка будет считаться действительной.
Плюс дарственной состоит в том, что не нужно платить налоги, и через некоторое время ребенок, если у него возникнет необходимость, может передарить квартиру или дом другому родственнику, но это будет происходить под контролем органа опеки.
На самой сделке присутствие представителей опекунского совета не нужно, так как она не предусматривает сравнение жилищных условий, которые были в прошлом, и возникнут в настоящем.
Важно знать, что дарственную сложно отменить решением суда. Эта сделка идеальный вариант при передачи недвижимого имущества между родственниками.
Завещание
Процесс перехода недвижимого имущества по наследственному праву, имеет несколько особенностей. Он может происходить по завещанию или закону.
Во втором случае квадратные метры делятся между всеми наследниками поровну, несмотря на то, что на долю претендует ребенок.
Поэтому, для того, чтобы обеспечить квадратными метрами своих детей, родителям лучше прибегнуть к составлению завещания. Оно выступит гарантией того, что на недвижимое имущество не будут претендовать другие наследники.
Кроме этого, любое завещание может быть отменено, и составлено новое, поэтому ребенок будет более дисциплинированным.
Завещание составляется в нотариальной конторе. В случае чего человек, который его составил, может изменить свое решение.
Этот способ хорош в тех случаях, если есть подозрение на нечестных родственников, которые могут потребовать свою часть при вступлении в наследство по закону.
Тонкости процедуры
Согласно законодательству, если одной из сторон сделки с недвижимостью выступает лицо, не достигшее 14 лет, подписание договора на переход прав собственности (купля-продажа, дарение) осуществляется его родителем или опекуном. Этот факт фиксируется в договоре.
После 14 лет и до совершеннолетия подростки подписывают документы самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Исключением может служить признание судом т.н. эмансипации несовершеннолетних старше 16 лет, в случае их объективной самостоятельности (финансовое обеспечение личных нужд, создание семьи и т.п.). Если суд и опека определяют таких граждан дееспособными, они могут совершать любые действия с недвижимостью, без привлечения кого бы то ни было.
В остальном все этапы процедуры, включая подготовку документов, проводятся по общепризнанному алгоритму. Специфика сделок (оформление имущества на ребенка, который еще не может сам зарабатывать) не влияет на принцип и размер налогообложения при их свершении. Частично сэкономить удастся лишь, если несовершеннолетний имеет инвалидность – в этом случае ему положены льготы при уплате налога на имущество физлиц.
Нужен ли для сделки нотариус
Сделка, в которой собственник всей недвижимости или ее части несовершеннолетний, относится к сделкам, которые в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.
Если родители, усыновители или опекуны ребенка решат обойти закон и заключат договор купли-продажи, но не заверят его у нотариуса, такую сделку признают недействительной.
Как предусмотреть право единоличного владения
Чтобы ребёнок был единственным собственником, нужно:
- Приобретать квартиру, а не помещение, находящееся в долевой собственности.
- Если собственников несколько, нужно скупить все доли, оформив их на ребёнка.
- При оформлении купчей на квартиру сформулировать её положения так, чтобы из них непротиворечиво следовало, что недвижимость оформлена на одного собственника, которым является ребёнок оформляющего сделку лица.
- В договоре ребёнок выступает покупателем, а родитель (иной уполномоченный) только представительствует при оформлении сделки.
- После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, где указано, что правом собственности наделён один правообладатель, с указанием его фамилии, имени и отчества.
Если все перечисленные признаки в наличии, значит – сделка состоялась так, что право собственности перешло к одному титульному владельцу, которым является несовершеннолетний.
Важно! Если законный представитель выступит наряду с несовершеннолетним стороной сделки – им обоим перейдёт право совместной собственности на квартиру, что лишит ребёнка права единоличного владения.
